Een betrouwbare aannemer vinden aan de Costa Blanca

Wie een huis heeft in Moraira, Jávea of ergens anders in de Marina Alta, loopt er vroeg of laat tegenaan: er moet iets verbouwd, gerepareerd of gerenoveerd worden. En dan begint het. Een goede aannemer vinden in Spanje is voor buitenlandse huiseigenaren een van de lastigste dingen die er zijn. Ik heb in de loop van de jaren meerdere projecten van dichtbij meegemaakt — van kleine reparaties tot flinke renovaties — en ik weet inmiddels waar het misgaat, en waar je op moet letten.

In het kort: een goede aannemer vinden? Let vooral op: meerdere offertes, duidelijke schriftelijke afspraken, een geldig NIF/CIF, een aansprakelijkheidsverzekering, referenties, facturen en betaling per afgeronde fase. Verderop staat de volledige checklist.

Waarom is het zo moeilijk?

Je bent er niet altijd. Je spreekt de taal vaak niet of niet goed genoeg om een technische offerte te doorgronden. Je hebt geen netwerk van buren, collega's en familie die je kunnen vertellen wie goed werk levert. En de vraag naar vakmensen is aan de Costa Blanca groot: goede aannemers hebben wachtlijsten, terwijl er ook partijen rondlopen die vooral goed zijn in het binnenhalen van buitenlandse klanten.

Daar komt bij dat "aannemer" hier van alles kan betekenen: van een grote constructora met eigen personeel tot een autónomo die alles alleen doet en voor elk vak iemand inhuurt. Beide kunnen prima zijn — maar het maakt nogal uit voor de prijs, de planning en wie er verantwoordelijk is als iets misgaat.

De doorverwijzing: vraag hoe die tot stand komt

Een doorverwijzing via een makelaar, beheerder of andere tussenpersoon kan prima uitpakken. Maar vraag wel hoe die aanbeveling tot stand komt. Sommige tussenpersonen werken met aannemers tegen een commissie of vaste vergoeding — en dan is de doorverwijzing niet op kwaliteit gebaseerd, maar op een afspraak tussen twee partijen waar jij buiten staat. Die vergoeding verdwijnt bovendien niet: die zit uiteindelijk gewoon in jouw rekening.

Goed om te weten: vraag bij een doorverwijzing gerust rechtstreeks of er een vergoedingsafspraak is. Een eerlijke tussenpersoon geeft daar antwoord op. Blijft het vaag, dan weet je genoeg.

Wat kost een verbouwing hier eigenlijk?

Voor veel werkzaamheden liggen de arbeidskosten in Spanje lager dan in Nederland. Daardoor kan een renovatie hier aantrekkelijker geprijsd zijn, al verschillen de kosten sterk per project en per aannemer.

Een voorbeeld uit eigen ervaring: mijn zwembadrenovatie kostte ongeveer € 14.000. Daarvoor werden de terras tegels rondom het zwembad vervangen (100m2), kwam er nieuw mozaïek in het zwembad zelf, werden nieuwe waterdichte lagen aangebracht én kwam er een buitendouche bij. Kortom, een complete verbouwing van mijn zwembad.

Maar let op: een gunstig prijsniveau is geen reden om niet scherp te blijven. Juist bij buitenlandse eigenaren wordt er makkelijker een marge bovenop gelegd. Vraag daarom altijd om een uitgesplitste offerte, zodat je posten kunt vergelijken — niet alleen eindbedragen.

Zelf materialen inkopen: kan flink schelen, mits goed afgesproken

Heb je tegels, sanitair of ander zichtbaar materiaal nodig? Overweeg dan om dat zelf uit te zoeken bij de leverancier, en vraag daar om korting. Dat is hier volstrekt normaal: op de genoemde winkelprijzen krijg je al snel 10 tot 20% korting als je erom vraagt. Laat je de inkoop aan de aannemer over, dan gaat die korting vaak aan jou voorbij. En je kiest bovendien precies wat je zelf mooi vindt.

Maar doe dit alleen als vooraf duidelijk is wie verantwoordelijk is voor de hoeveelheden, de levering en eventuele schade. Verkeerde aantallen, vertraagde levering of een aannemer en leverancier die naar elkaar wijzen bij een probleem: dat risico ligt bij jou zodra jij de inkoper bent. Laat de aannemer daarom vooraf de benodigde hoeveelheden (inclusief snijverlies) op papier zetten.

Bespreek precies wélke werkzaamheden er gebeuren

Twee offertes voor "de tegels vernieuwen" kunnen over totaal verschillend werk gaan. Nieuwe tegels over de bestaande tegels heen leggen is altijd goedkoper dan eerst de oude eruit halen. Maar goedkoper is niet altijd beter: door de oude tegels te verwijderen kun je bijvoorbeeld een goede afloop voor het water maken — buiten en rond een zwembad wil je niet dat regenwater blijft staan of de verkeerde kant op loopt.

Vraag dus niet alleen wát het kost, maar hóe het gedaan wordt, en waarom. Een aannemer die dat helder kan uitleggen en zelf de voor- en nadelen benoemt, is meestal ook degene die je wilt hebben.

Vergunningen: zo werkt het

Voor de meeste verbouwingen moet je iets regelen bij het ayuntamiento (de gemeente). Wat precies, verschilt per gemeente en per type werkzaamheden — Teulada-Moraira, Jávea, Dénia en Benissa hanteren elk hun eigen verordening. In grote lijnen kent de Comunitat Valenciana twee routes:

Declaración responsable. Voor veel kleinere werkzaamheden — denk aan een nieuwe keuken of badkamer, vloeren of schilderwerk — volstaat vaak een declaración responsable. Dat is geen aanvraag waar je op moet wachten: je verklaart formeel dat je verbouwing aan de regels voldoet, betaalt de leges, en mag in principe direct beginnen. De gemeente kan achteraf controleren en ingrijpen als de verklaring niet klopt. Snel dus, maar de verantwoordelijkheid ligt volledig bij jou.

Licencia de obra. Raakt de verbouwing de constructie, gaat het om een uitbreiding van het bouwvolume of om nieuwbouw — waar vaak ook een nieuw zwembad onder valt — dan is een licencia de obra nodig. Daarvoor is een proyecto técnico vereist, opgesteld door een architect of aparejador (bouwkundig technicus), en dan wacht je wél op goedkeuring voordat je mag beginnen. Reken op weken tot maanden, afhankelijk van de gemeente.

Bij twijfel over welke route voor jouw klus geldt: vraag het vooraf na bij de afdeling urbanismo van je gemeente, of laat je aannemer dat zwart-op-wit doen.

Wat kost het? Naast de leges betaal je de gemeentelijke bouwbelasting ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), een percentage van de bouwsom. Het tarief stelt elke gemeente zelf vast, met een wettelijk maximum van 4%. Hou dus rekening met een paar procent bovenop je verbouwbudget.

Wie regelt het? Een goede aannemer regelt de declaración responsable voor je of verwijst je voor een licencia naar een technicus waarmee hij samenwerkt. Maar let op: de vergunning staat op naam van de eigenaar. Vraag altijd een kopie van wat er is ingediend en van het betaalbewijs van de leges — "dat is geregeld" zonder papier is niet geregeld.

En zonder vergunning? Verbouwen zonder de juiste papieren lijkt sneller en goedkoper, maar het risico ligt volledig bij jou als eigenaar: boetes, stillegging van het werk en in het ergste geval een terugbouwplicht. En het komt later terug: bij verkoop vergelijkt de koper (of zijn advocaat) wat er staat met wat er geregistreerd is. Niet-gelegaliseerde aanbouwen en verbouwingen drukken dan de prijs of blokkeren de verkoop. Een aannemer die voorstelt om "gewoon te beginnen, dat doet hier iedereen" behartigt zijn planning, niet jouw belang.

Goed om te weten: woon je in een urbanisatie of appartementencomplex, check dan ook de regels van de comunidad de propietarios — voor werk aan gevels, terrassen en gemeenschappelijke elementen is vaak toestemming van de gemeenschap nodig, los van de gemeente.

Het contract en de betaling

Een offerte is nog geen afspraak. Leg vóór de start in één document vast: wat er precies gebeurt (de uitgesplitste offerte als bijlage), wanneer het klaar is, wat het kost inclusief btw, wie de vergunning regelt en betaalt, en — belangrijk — hoe er betaald wordt. Werk met termijnen die gekoppeld zijn aan afgeronde fases, niet aan data. Een aanbetaling voor materialen is normaal; de helft van de aanneemsom voordat er iemand is langsgeweest niet.

Spreek daarnaast een slottermijn af die je pas betaalt na de oplevering, als de opleverpunten (het repaso) zijn afgewerkt. Zo houd je een drukmiddel voor die laatste loszittende tegel en die kraan die lekt — precies het werk dat anders nooit meer gebeurt.

Is er elektra of gas aangepast, vraag dan om de officiële installatiecertificaten (boletines) van de erkende installateur. Die heb je later nodig, bijvoorbeeld bij een nieuwe aansluiting of bij verkoop.

Waar je verder op moet letten

Vraag meerdere offertes. Minimaal twee, liever drie. Een presupuesto hoort schriftelijk te zijn en per onderdeel uitgesplitst: materialen, arbeid, btw. Eén totaalbedrag op een A4'tje is geen offerte, dat is een uitnodiging tot discussie achteraf.

Alles met factuur. Het aanbod om "zonder btw" te werken klinkt aantrekkelijk, maar zonder factuur heb je geen garantie, geen bewijs en geen enkele juridische positie als het misgaat. Bovendien is het simpelweg niet legaal. En de korting is kleiner dan je denkt: op renovatie en reparatie van een woning die ouder is dan twee jaar geldt onder voorwaarden het verlaagde btw-tarief van 10% in plaats van 21% — onder meer mag het materiaalaandeel dan niet boven de 40% van het factuurbedrag uitkomen. Een goede aannemer kent die regeling en past hem toe waar het kan.

Check het bedrijf. Vraag naar het CIF- of NIF-nummer en naar een geldige aansprakelijkheidsverzekering (seguro de responsabilidad civil). Een serieus bedrijf heeft daar direct antwoord op.

Wees argwanend bij wie meteen kan beginnen. Goede vakmensen zitten hier vol. Iemand die volgende week kan starten met een flinke renovatie is óf net een klant kwijtgeraakt, óf heeft een reden waarom zijn agenda leeg is.

Referenties: vraag door

Vraag naar recent opgeleverde projecten in de buurt en ga kijken, of bel de eigenaar. Let daarbij niet alleen op het eindresultaat, maar vraag naar het traject: werd de planning gehaald, was er bereikbaarheid bij problemen, klopte de eindafrekening met de offerte? Dáár zit het verschil tussen een goede en een matige aannemer — niet in de foto's op de website.

Checklist: zo controleer je een aannemer aan de Costa Blanca

Vraag minimaal 2 à 3 uitgesplitste offertes
Controleer het NIF/CIF-nummer
Vraag naar de aansprakelijkheidsverzekering
Vraag om recente referenties en bel of bezoek er minstens één
Controleer wie de vergunning regelt en vraag kopieën van de stukken
Leg de werkzaamheden schriftelijk vast, inclusief werkwijze
Spreek betaling per afgeronde fase af, niet per datum
Houd een slottermijn achter tot na de oplevering
Vraag om facturen voor alles
Leg vast wie materialen en hoeveelheden bepaalt en bestelt

Hulp nodig bij het vinden van een aannemer?

Een aannemer vinden is één ding, maar de juiste partij voor jouw specifieke klus vinden is vaak lastiger. Omdat ik hier woon en zelf meerdere verbouwingen en renovaties heb meegemaakt, heb ik in de loop der jaren een beeld gekregen van verschillende partijen in de regio.

Kom je er zelf niet uit, of wil je gewoon even overleggen voordat je iemand opdracht geeft? Neem contact met me op — ik denk graag met je mee.

Laatst gecontroleerd: september 2026. Btw-tarieven, vergunningsregels en gemeentelijke verordeningen kunnen wijzigen; check bij twijfel de actuele stand bij de Agencia Tributaria of de afdeling urbanismo van je gemeente.